MPAbogados Locación Comercial – Renuncia a la Imprevisión Es valida la renuncia a la aplicación de la Teoría de la Imprevisión? El Artículo 1091 CCC, prevé el instituto de la imprevisión, estableciendo que si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. En los contratos de locación comercial en Argentina -así como generalmente en la mayoría de los contratos comerciales- por lo general las partes renuncian a la imprevisión basándose en que ambas conocen la situación económica y financiera del país al momento de contratar. Es decir, por lo general se renuncia a situaciones de imprevisión relacionadas a lo económico. Pero en el contexto actual estamos hablando de algo extremadamente distinto. Estamos hablando de una pandemia de impacto global, por lo que la “imprevisión” no incluiría a la pandemia (salvo, por supuesto, que las partes la hubieran incluido expresamente como causales de “imprevisión”). Quedaría sin embargo poder demostrar qué es lo que hizo excesivamente oneroso al contrato para una de las partes en este contexto, pues la pandemia por sí misma no torna excesivamente oneroso el contrato; pero si podríamos señalar los DNU dictados por el Ejecutivo referidos al Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio, por el cual los locales comerciales, shoppings etc deben permanecer cerrados. El hecho de no tener clientela, por no poder atender al publico, provoca, no tener ingresos y eso sí causa que el contrato le sea excesivamente oneroso. También podría interpretarse que por más que el locatario no haya “frenado” su actividad por poder trabajar en forma remota y/o por vender sus productos online, el hecho de continuar siendo solvente no quiere decir que no le resulte excesivamente oneroso el pago del canon locativo ya que en definitiva no estaría utilizando plenamente el local u oficina alquilado. Más allá de que resultaría evidente que por más que la actividad económica del locatario no haya cesado, sí podría haber disminuido y verse fuertemente afectada.
“Frustración del uso o goce de la cosa” El Artículo 1203, dice: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. A simple vista podríamos inferir que este Artículo aplica a la mayoría de los contratos de locación comercial a partir del 20 de marzo de 2020. En la mayoría de los casos, el locatario se ha visto impedido de usar o gozar de la cosa por un decreto del Estado Nacional, que previó cuarentena obligatoria para toda la población. Requisitos de procedencia:: a) Que exista una concreta dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa; b) Que esa dificultad o imposibilidad se conecte causalmente con una circunstancia que revista la calidad de caso fortuito o fuerza mayor; c) Que el caso fortuito afecte a la cosa locada. La frustración debe ser objetiva, es decir, se debe dar sobre la cosa en sí misma y debe afectar a la causa fin del contrato. La doctrina ha interpretado que si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la regla. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce. La afectación en este caso en nuestro país sin dudas es objetiva, ya que afectaría a cualquier sujeto que fuera locatario de un local comercial hoy en Argentina.
Atte.
Martin S. Pianciola
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